Geison de Oliveira Rodrigues, ADVOGADO E SÍNDICO.
Na venda com alienação fiduciária o vendedor do imóvel recebe o seu pagamento do “cofre” do credor fiduciário, que passa a ser o proprietário do imóvel por ter um direito de garantia real, renunciando voluntariamente à posse apenas em razão de ter firmado um lucrativo contrato com a pessoa do devedor fiduciante. O credor fiduciário cobrará mensalmente do devedor fiduciante as parcelas firmadas. Porém, se este não as pagar a propriedade plena do imóvel automaticamente será daquele. Logo, enquanto perdurar o prazo e a forma de pagamento formados no contrato de alienação fiduciária, o devedor fiduciante tem a mera posse do bem.
A dívida de condomínio refere-se a obrigação propter rem, ou seja, em razão da coisa, como a própria expressão revela. São obrigações que surgem em função do direito real de propriedade. Por conseguinte, perante a administração do condomínio as questões particulares que envolvam as negociações imobiliárias de unidades autônomas não interferem na obrigação do pagamento da taxa condominial mensal, tampouco no direito que o condomínio tem de cobrar amplamente a inadimplência, inclusive requerendo penhora. Todo imóvel em condomínio gera taxas mensais que obrigatoriamente devem ser quitadas, independentemente de a unidade estar em alienação fiduciária ou sob qualquer outra espécie contratual. É pacífico o entendimento jurisprudencial brasileiro no sentido de que as dívidas de condomínio têm natureza propter rem, sendo solidárias e indivisíveis, podendo ser exigidas de qualquer um dos proprietários ou do possuidor, inexistindo necessidade de litisconsórcio necessário nem exceção legal quanto à alienação fiduciária.
O direito de exigir o pagamento é amplo, justo e isonômico, com fundamento no art. 5º da Constituição Federal, que em cláusula pétrea dispõe que todos são iguais perante a lei, sem distinção. Ora, as principais leis federais que regem o direito condominial prescrevem a obrigação de pagamento das taxas condominiais por todos os condôminos, sem exceção. Não seria justo poder livremente levar à penhora o imóvel de um condômino inadimplente, que com sacrifício o quitou, e não poder penhorar o imóvel alienado por um banco, na condição de credor fiduciário, que cedeu apenas a posse a um devedor fiduciante em um lucrativo contrato de financiamento imobiliário. Esse tratamento desigual fere a Constituição Federal, pois um inadimplente poderá ver seu imóvel penhorado, e o outro, não. Se um particular comprar um imóvel com dívida condominial ele automaticamente se torna responsável pela quitação perante o condomínio, e se não quitar poderá ver o imóvel adquirido ir a leilão. Por que, então, um imóvel que teoricamente tem dois responsáveis, um com a posse, e o outro, com uma garantia real de propriedade – que só decairá após a averbação da declaração de quitação pelo devedor fiduciante no cartório de registro de imóveis –, não poderia ser levado a penhora e leilão havendo inadimplência da taxa condominial? Não há hierarquia legislativa entre os artigos que regulamentam o direito condominial e os que regulamentam a alienação fiduciária, pois estão no mesmo patamar, dentro do Código Civil brasileiro, no mesmo nível legal. Afirmar que o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel seria o mesmo que dizer que o proprietário do imóvel locado também não pode responder pelo pagamento de taxas condominiais inadimplidas porque é o inquilino quem tem a posse direta do imóvel!